Achat immobilier en PACS : stratégies et conseils pour un projet réussi

L'achat d'un logement est une étape majeure dans la vie d'un couple, et cette démarche peut s'avérer plus complexe pour les partenaires liés par un PACS (Pacte Civil de Solidarité). Contrairement aux couples mariés, les pacsés ne bénéficient pas des mêmes protections juridiques automatiques, ce qui nécessite une préparation minutieuse. Cet article explore les différentes solutions pour acheter un bien immobilier en tant que couple pacsé, en abordant les aspects juridiques, financiers et pratiques pour sécuriser votre investissement.

Comprendre les spécificités du PACS dans l'immobilier

Le PACS est un contrat civil qui offre une reconnaissance légale aux couples non mariés, mais il ne confère pas les mêmes droits que le mariage, notamment en matière d'héritage et de protection du conjoint survivant. Lors d'un achat immobilier, cette différence peut avoir des conséquences importantes.

Les droits des pacsés en matière immobilière

- Absence de protection automatique : Contrairement au mariage, le PACS ne protège pas automatiquement le partenaire survivant en cas de décès. Sans testament, le partenaire survivant n'hérite pas du bien immobilier. - Régime de la séparation des biens : Par défaut, le PACS est soumis au régime de la séparation des biens, ce qui signifie que chaque partenaire reste propriétaire des biens acquis avant et pendant le PACS, sauf mention contraire dans l'acte d'achat. - Fiscalité différente : Les pacsés bénéficient de certains avantages fiscaux, comme l'exonération des droits de donation entre partenaires, mais ces avantages sont moins étendus que pour les couples mariés.

Les solutions pour acheter un bien immobilier en PACS

1. Achat en indivision

L'indivision est la solution la plus courante pour les couples pacsés. Elle permet à chacun des partenaires d'être propriétaire d'une partie du bien, généralement à parts égales.

#### Avantages

- Flexibilité : Les partenaires peuvent définir librement leurs parts respectives dans le bien. - Simplicité : L'achat en indivision est relativement simple à mettre en place.

#### Inconvénients

- Risque de conflit : En cas de séparation, la vente du bien peut devenir complexe si les partenaires ne sont pas d'accord sur la répartition des parts. - Droits de succession : En cas de décès, la part du défunt revient à ses héritiers légaux, pas automatiquement au partenaire survivant.

#### Conseils pratiques

- Rédiger une convention d'indivision : Ce document permet de préciser les droits et obligations de chacun, ainsi que les modalités de sortie de l'indivision. - Prévoir un testament : Pour protéger le partenaire survivant, il est essentiel de rédiger un testament en sa faveur.

2. Achat en tontine

La clause de tontine, ou clause d'accroissement, est une option intéressante pour les couples pacsés. Elle permet au partenaire survivant de devenir propriétaire de la totalité du bien en cas de décès de l'autre.

#### Avantages

- Protection du partenaire survivant : Le bien revient intégralement au survivant, sans passer par la succession. - Évite les conflits familiaux : La tontine permet de contourner les règles de succession légales.

#### Inconvénients

- Fiscalité défavorable : La tontine peut entraîner des droits de mutation élevés, car elle est considérée comme une donation. - Irrévocabilité : Une fois la clause de tontine signée, elle ne peut être modifiée sans l'accord des deux parties.

#### Conseils pratiques

- Consulter un notaire : La tontine doit être rédigée avec soin pour éviter tout litige futur. - Évaluer les coûts fiscaux : Il est important de calculer les droits de mutation pour s'assurer que cette solution reste avantageuse.

3. Achat via une SCI (Société Civile Immobilière)

Créer une SCI pour acheter un bien immobilier est une solution de plus en plus prisée par les couples pacsés. La SCI permet de gérer le bien de manière collective tout en offrant une certaine flexibilité.

#### Avantages

- Gestion simplifiée : La SCI permet de définir clairement les règles de gestion et de répartition des parts. - Protection des partenaires : En cas de décès, les statuts de la SCI peuvent prévoir des mécanismes de protection pour le partenaire survivant.

#### Inconvénients

- Coûts de création et de gestion : La création d'une SCI entraîne des frais supplémentaires (rédaction des statuts, frais de notaire, etc.). - Complexité administrative : La gestion d'une SCI nécessite une certaine rigueur administrative.

#### Conseils pratiques

- Rédiger des statuts clairs : Les statuts de la SCI doivent préciser les modalités de cession des parts, de gestion du bien et de sortie de la société. - Prévoir un pacte d'associés : Ce document complémentaire peut préciser les droits et obligations de chacun en cas de séparation ou de décès.

Les aspects financiers à considérer

Le financement du projet immobilier

Les couples pacsés peuvent bénéficier des mêmes solutions de financement que les autres acheteurs, mais certaines spécificités doivent être prises en compte.

#### Prêt immobilier

- Capacité d'emprunt : Les banques évaluent la capacité d'emprunt des deux partenaires, mais en cas de séparation, chacun reste responsable de sa part du prêt. - Assurance emprunteur : Il est possible de souscrire une assurance commune, mais il est conseillé de vérifier les conditions en cas de séparation.

#### Aides financières

- Prêt à taux zéro (PTZ) : Les couples pacsés peuvent bénéficier du PTZ sous certaines conditions de revenus. - Aides locales : Certaines collectivités proposent des aides spécifiques pour les primo-accédants, y compris les pacsés.

La fiscalité de l'achat immobilier en PACS

#### Droits de donation et succession

- Exonération des droits de donation : Les partenaires pacsés bénéficient d'une exonération des droits de donation entre eux, dans la limite de 80 724 € (en 2023). - Droits de succession : En l'absence de testament, le partenaire survivant n'est pas considéré comme héritier légal et peut être soumis à des droits de succession élevés.

#### Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

- Déclaration commune : Les partenaires pacsés peuvent déclarer leurs biens immobiliers de manière commune pour l'IFI, sous certaines conditions.

Conclusion : sécuriser son achat immobilier en PACS

Acheter un bien immobilier en tant que couple pacsé nécessite une préparation rigoureuse pour éviter les pièges juridiques et financiers. Que vous optiez pour l'indivision, la tontine ou une SCI, il est essentiel de bien comprendre les implications de chaque solution et de consulter des professionnels (notaire, avocat, conseiller financier) pour sécuriser votre investissement.

En prenant le temps de bien structurer votre projet et en anticipant les éventuelles difficultés, vous pourrez concrétiser votre rêve immobilier en toute sérénité. N'oubliez pas que chaque situation est unique, et qu'il est toujours préférable de se faire accompagner pour faire les meilleurs choix.