Investir dans un bien énergivore : une stratégie risquée ou une opportunité méconnue ?

L’investissement immobilier est souvent perçu comme un placement sûr, mais certains biens, comme les passoires thermiques, suscitent des interrogations. Ces logements, classés F ou G sur l’étiquette énergie, sont souvent délaissés en raison de leur mauvaise performance énergétique. Pourtant, ils peuvent représenter une opportunité pour les investisseurs avertis. Cet article explore les tenants et aboutissants de ce type d’investissement, en s’appuyant sur des données récentes et des avis d’experts.

Comprendre les passoires thermiques : définition et enjeux

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement dont la consommation énergétique est très élevée, généralement classée F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces biens sont souvent anciens, mal isolés, et équipés de systèmes de chauffage inefficaces. Selon l’ADEME, environ 4,8 millions de logements en France sont concernés, soit près de 17 % du parc immobilier.

Les réglementations en vigueur

La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, impose des restrictions croissantes sur la location des passoires thermiques. Dès 2025, il sera interdit d’augmenter le loyer des logements classés G, et dès 2028, leur location sera totalement interdite. Ces mesures visent à inciter les propriétaires à rénover leur bien, mais elles compliquent également la gestion locative de ces logements.

Les risques associés à l’achat d’une passoire thermique

Un investissement coûteux à long terme

L’un des principaux risques est le coût élevé des travaux de rénovation. Selon une étude de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), la rénovation complète d’une passoire thermique peut coûter entre 30 000 et 60 000 euros, voire plus pour les grands logements. Ces dépenses peuvent rapidement rendre l’investissement peu rentable, surtout si le bien est destiné à la location.

Des difficultés de location et de revente

Avec les nouvelles réglementations, la location d’une passoire thermique devient de plus en plus complexe. Les propriétaires doivent soit engager des travaux coûteux, soit risquer de voir leur bien devenir inlouable. De plus, la revente peut s’avérer difficile, car les acquéreurs sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique des logements.

Les opportunités à saisir

Un prix d’achat attractif

L’un des principaux avantages des passoires thermiques est leur prix d’achat souvent inférieur à celui des biens mieux classés. Selon les données de SeLoger, un logement classé G peut être acheté jusqu’à 20 % moins cher qu’un bien similaire classé D. Cette décote peut représenter une opportunité pour les investisseurs disposant des moyens de financer des travaux de rénovation.

Des aides financières pour la rénovation

Plusieurs dispositifs existent pour aider les propriétaires à rénover leur bien. Parmi eux, on trouve : - MaPrimeRénov’ : une aide de l’État pour les travaux d’amélioration énergétique. - Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : des primes versées par les fournisseurs d’énergie. - L’éco-PTZ : un prêt à taux zéro pour financer les travaux de rénovation.

Ces aides peuvent réduire significativement le coût des travaux et améliorer la rentabilité de l’investissement.

Études de cas et retours d’expérience

Cas n°1 : Rénovation réussie d’un appartement parisien

Un investisseur a acheté un appartement classé G dans le 18e arrondissement de Paris pour 250 000 euros. Après des travaux de rénovation d’un montant de 45 000 euros, le bien a été reclassé en D. Aujourd’hui, il est loué 1 200 euros par mois, contre 900 euros avant les travaux. La plus-value locative et la valorisation du bien ont rendu l’investissement très rentable.

Cas n°2 : Un échec dû à un manque de préparation

Un autre investisseur a acheté une maison classée F en province pour 180 000 euros. Sans évaluer correctement le coût des travaux, il a dû engager des dépenses supplémentaires pour traiter des problèmes d’humidité et de structure. Au final, le coût total a dépassé 80 000 euros, rendant l’investissement peu rentable.

Conseils pour investir dans une passoire thermique

Bien évaluer le coût des travaux

Avant d’acheter, il est essentiel de faire réaliser un audit énergétique complet par un professionnel. Cet audit permettra d’estimer précisément le coût des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien. Il est également recommandé de prévoir une marge de sécurité pour les imprévus.

Choisir le bon emplacement

L’emplacement reste un critère clé dans l’investissement immobilier. Un bien situé dans une zone tendue, avec une forte demande locative, sera plus facile à louer ou à revendre, même après rénovation. Les grandes villes et les zones périurbaines bien desservies sont souvent des choix judicieux.

Se faire accompagner par des professionnels

Travailler avec des experts en rénovation énergétique et des conseillers en gestion de patrimoine peut faire la différence. Ces professionnels peuvent aider à optimiser les aides financières, à choisir les bons matériaux et à planifier les travaux de manière efficace.

Conclusion : un investissement à considérer avec prudence

Investir dans une passoire thermique peut être une stratégie payante, mais elle comporte des risques importants. Les investisseurs doivent être prêts à engager des travaux coûteux et à naviguer dans un cadre réglementaire complexe. Avec une bonne préparation et un accompagnement professionnel, ce type d’investissement peut cependant offrir des rendements attractifs et contribuer à la transition énergétique.

Avant de se lancer, il est crucial de bien évaluer tous les aspects du projet, des coûts aux opportunités de valorisation, en passant par les aides disponibles. Une approche méthodique et prudente est la clé pour transformer une passoire thermique en un investissement rentable et durable.