Investissement locatif sur la Côte d'Azur : Menton, Roquebrune et Cap Martin, des pépites méconnues

Introduction : Un trio gagnant pour l'immobilier locatif

La Côte d'Azur, souvent associée à Cannes ou Nice, recèle des perles moins médiatisées mais tout aussi prometteuses pour l'investissement locatif. Menton, Roquebrune-sur-Argens et Cap Martin forment un triangle d'or où se conjuguent attractivité touristique, stabilité du marché et potentiel de rendement. Contrairement aux idées reçues, ces communes offrent des opportunités variées, des studios aux villas de luxe, avec des taux d'occupation élevés toute l'année.

Selon une étude récente de la Chambre des Notaires de Nice, le prix moyen au m² à Menton a augmenté de 4,2% en 2023, contre 3,1% pour la région PACA, confirmant la dynamique particulière de ce secteur.

1. Menton : L'élégance à prix accessible

Un marché immobilier en pleine mutation

Menton, surnommée la « Perle de la France », allie charme historique et modernité. Son marché immobilier présente plusieurs atouts majeurs :

- Diversité de l'offre : Des appartements anciens rénovés dans le centre-ville aux résidences neuves en bord de mer, en passant par les villas avec jardin. - Prix encore raisonnables : Environ 4 500 €/m² en moyenne, contre 5 800 €/m² à Nice, selon les données 2023 de Meilleurs Agents. - Demande locative constante : Portée par le tourisme haut de gamme (festivals, congrès) et les résidents secondaires.

Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM Alpes-Maritimes, souligne : « Menton bénéficie d'un effet de rattrapage par rapport à ses voisines, avec des rendements locatifs pouvant atteindre 5% brut pour les biens bien situés. »

Les quartiers à privilégier

1. Le Vieux-Port : Proximité immédiate de la mer et des commerces, idéal pour les locations saisonnières.

1. Les Collines de Menton : Vue imprenable, calme, parfait pour les locations longues durées.

1. Le centre historique : Charme authentique, attractif pour les touristes culturels.

2. Roquebrune-sur-Argens : L'équilibre parfait

Un marché en croissance régulière

Cette commune, à cheval entre mer et montagne, connaît une demande locative particulièrement dynamique :

- Proximité de Monaco : À seulement 10 km, attirant une clientèle internationale. - Diversité des profils locataires : Cadres en déplacement, retraités et familles en quête de tranquillité. - Rendements attractifs : Entre 4,5% et 6% brut pour les T2 et T3 bien situés.

Les données de l'Observatoire de l'Immobilier de la Côte d'Azur montrent que 68% des transactions à Roquebrune en 2023 concernaient des investisseurs, contre 52% en moyenne régionale.

Focus sur les résidences avec services

Les programmes neufs avec piscine et services (conciergerie, spa) connaissent un succès particulier. Exemple :

- Résidence Les Terrasses de Roquebrune : 85% des appartements vendus en 6 mois, avec des prix moyens de 5 200 €/m². - Domaine des Oliviers : Projet en cours avec 40% de réservations avant achèvement.

3. Cap Martin : Le luxe discret

Un marché de niche à fort potentiel

Ce quartier résidentiel, entre Menton et Monaco, représente l'investissement haut de gamme :

- Clientèle VIP : Diplomates, chefs d'entreprise et célébrités en quête de discrétion. - Prix élevés mais justifiés : Entre 8 000 € et 15 000 €/m² selon l'emplacement et les prestations. - Rendements plus faibles mais sécurisés : 3 à 4% brut, avec une valorisation du capital garantie.

Sophie Delaunay, directrice d'une agence spécialisée, explique : « À Cap Martin, on ne parle pas de rendement mais de patrimoine. Les biens se transmettent de génération en génération. »

Les atouts fiscaux méconnus

- Exonération de taxe foncière pour certains biens classés. - Possibilité de louer en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec des avantages fiscaux intéressants.

Conclusion : Une stratégie d'investissement à long terme

Ces trois communes offrent des profils d'investissement complémentaires :

- Menton pour les rendements équilibrés - Roquebrune pour la croissance à moyen terme - Cap Martin pour la préservation du capital

Comme le résume l'expert immobilier Pierre Durand : « La clé du succès sur ce secteur est la patience. Ces marchés résistent aux crises et offrent une sécurité que l'on ne trouve plus dans les grandes métropoles. »

À méditer : Dans un contexte de hausse des taux, ces marchés secondaires de la Côte d'Azur pourraient bien devenir les nouveaux terrains de jeu des investisseurs avisés.