Biarritz : comment le marché immobilier résiste aux turbulences économiques

Introduction : Un marché à contre-courant

Alors que la plupart des grandes villes françaises subissent un ralentissement immobilier marqué, Biarritz fait figure d'exception. La station balnéaire basque maintient une dynamique particulière, défiant les tendances nationales. Cette résilience s'explique par des facteurs structurels et conjoncturels que nous allons décrypter.

Les fondamentaux d'un marché atypique

Une attractivité touristique qui perdure

Avec plus de 2,5 millions de visiteurs annuels, Biarritz conserve son statut de destination phare du Sud-Ouest. Selon l'Office de Tourisme, la fréquentation a progressé de 8% en 2023, tirée par : - Le tourisme international (35% de la clientèle) - Les événements sportifs majeurs (surf, golf) - Le développement des résidences secondaires haut de gamme

Cette attractivité se traduit directement sur le marché immobilier, avec une demande soutenue pour les biens premium.

Une démographie favorable

Contrairement à d'autres villes côtières, Biarritz bénéficie d'une pyramide des âges équilibrée. Les données de l'INSEE révèlent :

| Tranche d'âge | Part de la population | Évolution 2019-2023 | |--------------|----------------------|----------------------| | 20-39 ans | 28% | +3% | | 40-59 ans | 32% | +1% | | 60 ans et + | 25% | Stable |

Cette structure démographique crée une demande diversifiée, des studios pour jeunes actifs aux villas pour retraités aisés.

Analyse des prix : entre stabilité et opportunités

Le segment premium en légère correction

Les biens d'exception (villas avec vue mer, appartements de luxe) montrent des signes de stabilisation après des années de hausse continue. Selon le notaire Maître Durand : > "Nous observons une légère baisse des prix (-2 à -3%) sur les biens au-dessus de 2M€, mais c'est davantage une normalisation qu'un effondrement. La demande reste forte pour les biens vraiment exceptionnels."

Le marché intermédiaire en tension

À l'inverse, les biens entre 500k€ et 1M€ connaissent une tension particulière. Le délai moyen de vente est passé de 72 à 58 jours en un an, signe d'un marché dynamique. Les raisons : - L'arrivée de télétravailleurs en quête de cadre de vie - Les investisseurs locaux profitant des taux encore attractifs - La rénovation de nombreux biens anciens

Les quartiers qui tirent le marché

Le centre-ville et ses paradoxes

Le cœur historique de Biarritz présente une situation contrastée : - Prix au m² en hausse de 1,8% sur un an - Volume de transactions en baisse de 5% - Forte demande pour les biens rénovés

Cette dichotomie s'explique par la rareté des biens disponibles et les exigences croissantes des acquéreurs.

Les nouveaux pôles d'attraction

Plusieurs zones émergent comme des valeurs sûres :

1. Le quartier des Halles : en pleine revitalisation, attire les jeunes ménages

1. La zone de la Milady : prisée pour son calme et sa proximité avec les plages

1. Le secteur de l'aéroport : en développement avec de nouveaux programmes neufs

Perspectives 2024 : entre prudence et optimisme

Les facteurs de risque à surveiller

Plusieurs éléments pourraient influencer le marché : - La remontée des taux d'intérêt - L'évolution de la fiscalité des résidences secondaires - Les aléas climatiques (montée des eaux, tempêtes)

Les atouts structurels de Biarritz

Malgré ces incertitudes, la ville peut compter sur : - Son statut de marque internationale - La qualité de son parc immobilier - La diversité de son économie locale

Comme le souligne l'économiste Jean-Marc Sylvestre : > "Biarritz a toujours su se réinventer. Son marché immobilier reflète cette capacité d'adaptation unique."

Conclusion : un marché mature mais résilient

Le marché immobilier biarrois démontre une fois de plus sa capacité à résister aux cycles économiques. Si la croissance effrénée des années précédentes semble derrière nous, les fondamentaux restent solides. Les prochains mois seront déterminants pour confirmer cette tendance de stabilisation à haut niveau.

Pour les investisseurs, Biarritz reste une valeur sûre, à condition de bien cibler les segments porteurs et les quartiers en développement. La vigilance reste de mise, mais l'optimisme semble justifié.