Immobilier : et si la clé du marché résidait dans une mesure exceptionnelle pour les seniors ?

Par [Votre Nom] – Mis à jour le 15 mars 2024

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Un appel fort en faveur d’un « coup de pouce » fiscal a retenti lors du dernier congrès de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM). Au cœur des débats : une proposition inédite visant à alléger la pression fiscale sur les propriétaires âgés de plus de 80 ans, afin de fluidifier un marché immobilier français en tension. Une idée qui divise, mais qui pourrait bien s’imposer comme une solution d’urgence.

Pourquoi cibler spécifiquement les octogénaires ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

- Plus de 3 millions de logements en France sont détenus par des personnes de 80 ans et plus (source : INSEE, 2023). - Seulement 15 % de ces biens changent de mains chaque année, contre 25 % pour les autres tranches d’âge. - Un blocage structurel : les héritiers, souvent déjà propriétaires, tardent à vendre, et les seniors hésitent à se séparer de leur bien par crainte des frais de succession ou de plus-values.

> « On ne peut plus ignorer ce goulot d’étranglement. Ces logements, souvent sous-occupés, pourraient répondre à la crise du logement si on levait les freins psychologiques et financiers », souligne un expert en économie immobilière.

Quelle forme pourrait prendre cette « amnistie fiscale » ?

Plusieurs pistes ont été évoquées lors du congrès, parmi lesquelles :

✅ Une exonération temporaire des droits de mutation pour les ventes réalisées par des propriétaires de plus de 80 ans, sous conditions de ressources.

✅ Un abattement exceptionnel sur les plus-values (jusqu’à 100 % pour les biens détenus depuis plus de 30 ans).

✅ Un dispositif de « viager inversé » simplifié, permettant aux seniors de monétiser leur bien tout en continuant à y vivre, sans alourdir la fiscalité des héritiers.

Exemple concret : Un couple de 85 ans propriétaire d’un appartement à Paris depuis 1975 pourrait le vendre sans payer de plus-value, si le produit de la vente est réinvesti dans un logement adapté (résidence senior, EHPAD, etc.).

Les arguments des pour… et des contre

✔️ Les partisans de la mesure

- Relancer l’offre : Libérer des milliers de logements dans des zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux…). - Stimuler l’économie locale : Les transactions génèrent des frais de notaire, des travaux de rénovation, et dynamisent les agences immobilières. - Une question de justice sociale : « Pourquoi pénaliser ceux qui ont cotisé toute leur vie et veulent transmettre leur patrimoine sans spolier leurs enfants ? », interroge un notaire parisien.

❌ Les détracteurs

- Un coût budgétaire élevé : L’État perdrait des centaines de millions d’euros de recettes fiscales. - Un effet d’aubaine : Risque de voir des propriétaires anticiper leur vente pour profiter du dispositif, sans réel besoin. - Une inégalité entre générations : « Pourquoi privilégier les seniors alors que les jeunes ont du mal à accéder à la propriété ? », s’indigne une association de locataires.

Quelles chances de voir cette réforme aboutir ?

Si l’idée séduit une partie de la classe politique, son adoption reste incertaine :

- Le gouvernement étudie des pistes pour assouplir la fiscalité successorale, mais sans annonces concrètes. - Les collectivités locales (départements, communes) pourraient bloquer le projet, car elles perçoivent une partie des droits de mutation. - Les professionnels de l’immobilier poussent pour une expérimentation en 2025, limitée à certaines régions.

> « Ce n’est pas une question de gauche ou de droite, mais de bon sens. Si on ne fait rien, la crise du logement va s’aggraver », avertit un économiste.

Et après ? Les scénarios possibles

| Scénario | Probabilité | Impact sur le marché | |----------------------------|----------------|-----------------------------------| | Adoption intégrale | Faible (20 %) | Boom des transactions (+30 %) | | Mesure ciblée (zones tendues) | Moyenne (50 %) | Hausse modérée des ventes (+10-15 %) | | Abandon pur et simple | Élevée (30 %) | Statut quo, tension persistante |

Que faire en attendant ? Conseils pour les propriétaires seniors

Si vous avez plus de 80 ans et envisagez de vendre :

1. Anticipez : Consultez un notaire pour évaluer l’impact fiscal avant toute décision.

1. Explorez les alternatives : Viager, démembrement de propriété, ou donation aux enfants (avec réserve d’usufruit).

1. Surveillez les annonces : Une réforme pourrait intervenir d’ici 12 à 18 mois.

Conclusion : une piste à ne pas négliger

Alors que le marché immobilier français étouffe sous le poids des pénuries de logements et des prix inaccessibles, la proposition de la FNAIM mérite d’être creusée. Libérer le parc immobilier détenu par les seniors pourrait être un levier puissant – à condition de trouver un équilibre entre justice fiscale et réalisme économique.

« On ne résoudra pas la crise du logement avec une seule mesure, mais celle-ci pourrait être un premier pas », conclut un observateur.

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📌 À suivre : Les débats parlementaires sur la fiscalité immobilière reprennent en avril 2024. Restez informés !

[Crédit image : © CartoImmo – Vue d’un quartier résidentiel en France]